Ablauf einer Dachsanierung

Punkte, die nur bei einer Förderung über das BAFA anfallen, beginnen in der Leiste mit „Bei Förderung“; ohne Förderung entfallen sie. Den Ablauf in fünf Stationen zeigt die Übersicht zur Dachsanierung. Welche Schichten bei einer Sanierung betroffen sein können, erklärt dort der Abschnitt zum Dachaufbau.

Den Zustand des Daches beurteilt ein Fachbetrieb bei der Besichtigung, in der Regel bevor er ein Angebot macht. Was er ohne Öffnen nicht sehen kann, zeigt sich erst am offenen Dach. Welche Angaben eine Anfrage braucht, steht auf der Seite zum Neudecken eines Daches.

Ein Angebot kann nur beschreiben, was vorher festgelegt ist. Hier geht es um die Entscheidungen, die den Aufbau des Daches bestimmen und sich später nur teuer umkehren lassen, und um das, was das Vorhaben von außen begrenzt: Schadstoffe, Denkmalschutz und brütende Vögel.

Dachraum und Dämmung

Ob das Dachgeschoss beheizt genutzt wird, entscheidet, ob und wo gedämmt wird. Ob das Gesetz bei Ihrem Umfang eine Dämmung verlangt, erklärt die Übersicht zu den gesetzlichen Anforderungen.

Liegt die Dämmung über den Sparren, wird das Dach höher. An der unteren Dachkante (Traufe), am seitlichen Rand (Ortgang) und zum Nachbarhaus fallen dann Arbeiten an, die zu Beginn bekannt sein sollten. Die Einzelheiten und die Frage, wann ein Bauantrag nötig werden kann, stehen bei der Aufsparrendämmung. Auch ob die Sparren den neuen Aufbau tragen, ist jetzt zu klären; warum sich das vollständig erst am offenen Dach beurteilen lässt, steht beim Neudecken unter dem Punkt Tragwerk.

Förderung und Energieberatung

Soll gefördert werden, braucht es bei Maßnahmen an der Gebäudehülle eine Energieeffizienz-Expertin oder einen Energieeffizienz-Experten, also eine Fachperson aus der Expertenliste des Bundes, die die Maßnahme für die Förderung begleitet. Vorgeschrieben ist die Einbindung für den Antrag. Nach den Technischen Mindestanforderungen, einer Anlage zur Förderrichtlinie, wirkt die Fachperson aber auch bei der Angebotseinholung mit und prüft die Angebote (Anlage, Nr. 5.1). Sie gehört deshalb vor die Unterschrift, am besten vor die Angebote, zumal die Förderung eigene Mindestwerte für das Dach verlangt.

Schon bei der Auswahl zählt außerdem, ob die Fachperson unabhängig ist. Arbeitet sie für den Dachdeckerbetrieb oder einen Lieferanten, ist sie an ihm beteiligt, von ihm beauftragt oder vermittelt sie ihm Aufträge, werden ihre Planung und Baubegleitung nicht eigens gefördert (Nr. 9.3 BEG EM). Was das im Einzelnen heißt und was sonst für die Förderung gilt, steht bei den Schritten zum Förderantrag.

Solaranlage

Die Landesenergieagentur Hessen (öffnet in neuem Tab) empfiehlt, eine spätere Solaranlage schon bei der Modernisierung vorzubereiten, etwa mit Durchführungen für Leitungen, „um nicht später die modernisierte Dachfläche, vor allem die Luftdichtheitsebene, wieder öffnen zu müssen“. Gemeint ist die Schicht, die feuchte Raumluft aus der Dämmung hält; sie ist vor dem Schließen der Dachfläche erklärt. Bei einer Aufsparrendämmung lassen sich nach der Landesenergieagentur bereits Montagemöglichkeiten an den Sparren vorsehen. Liegt schon eine Anlage auf dem Dach, muss sie für die Arbeiten herunter und danach wieder hinauf; wer das übernimmt und was es kostet, sollte im Angebot stehen.

Dachfenster und Gauben

Ob Dachfenster bleiben, getauscht oder neu eingebaut werden, gehört ebenfalls vor das Angebot. Die Übergänge zu Gauben und Dachfenstern zählen nach der Landesenergieagentur Hessen zu den Stellen, an denen sich oft Wärmebrücken bilden, also Bereiche mit höherem Wärmeverlust. Bei der Modernisierung von Gauben rät sie, Alter und Zustand der Gaubenfenster zu prüfen; „auch wegen der Problematik der Anschlüsse an die angrenzenden Bauteile“ könne ein vorzeitiger Austausch „gegen Fenster mit besseren Wärmeschutzeigenschaften“ sinnvoll sein. „Auch Dachgauben müssen sorgfältig gedämmt werden“, schreibt die Landesenergieagentur, das Dach der Gaube ebenso wie die Seitenwände und die Fensterseite.

Dachüberstand

Soll die Außenwand irgendwann gedämmt werden, braucht die Dämmung Platz unter dem Dachüberstand, dem Teil des Daches, der über die Wand hinausragt. Die Energiespar-Information Nr. 6 des hessischen Umweltministeriums (öffnet in neuem Tab) rät deshalb, den Überstand, vor allem am Giebel, bei einer Neueindeckung zu verbreitern: „Zu diesem Zeitpunkt sind die Mehrkosten gering. Später aufbauen wird deutlich teurer […]“. Sie nannte 2012 mindestens 20 bis 30 Zentimeter Überstand für 12 Zentimeter Wanddämmung. Wie viel Ihre Wand heute braucht, ist eine Frage an die Energieberatung. Steht die Fassade ohnehin bald an, lohnt außerdem die Frage, ob beide Arbeiten ein Gerüst teilen können.

Schadstoffe

Wer Arbeiten an einem Gebäude veranlasst, muss dem ausführenden Betrieb vor Beginn alle vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich oder elektronisch geben und dafür die Unterlagen durchsehen, die ohne unzumutbaren Aufwand zugänglich sind, ausdrücklich auch als privater Haushalt. Damit sich einschätzen lässt, ob Asbest vorliegt, ist das Baujahr anzugeben, bei Baujahren zwischen 1993 und 1996 das Datum des Baubeginns (§ 5a Gefahrstoffverordnung (öffnet in neuem Tab)). Verlangt ist das erst vor Beginn der Arbeiten. Sinnvoll ist es früher, denn Schadstoffe verändern Verfahren und Preis, wie die Kostenseite bei den unwägbaren Posten zeigt.

Ist das Dach mit Asbestzement gedeckt, etwa mit alten Wellplatten, darf es nicht fest überdeckt, überbaut oder für eine Solaranlage aufgeständert werden. Reinigen und Beschichten sind bei Platten, die nicht vollflächig beschichtet sind, ebenfalls ausgeschlossen (§ 11 Abs. 3 Gefahrstoffverordnung (öffnet in neuem Tab)). Zulässig ist vor allem das Entfernen, ganz oder in Teilflächen (§ 11 Abs. 2).

Ob der Betrieb die Voraussetzungen für Arbeiten mit Asbest erfüllt, können Sie schon in der Anfrage fragen, ebenso, welchem Risikobereich er die Arbeiten an Ihrem Dach zuordnet. Die Verordnung verlangt von ihm Sachkunde, Fachkunde und Aufsicht vor Ort (§ 11a Abs. 5), mit Übergangsfristen bis zum 5. Dezember 2027 (§ 25 Abs. 5 und 6). Ab dem 20. Dezember 2026 braucht er für Abbrucharbeiten im Bereich niedrigen oder mittleren Risikos zusätzlich eine behördliche Genehmigung (§ 11a Abs. 4a, § 25 Abs. 9). Die Bereiche richten sich nach der Asbestkonzentration in der Luft am Arbeitsplatz (§ 2 Abs. 8a und 8b).

Denkmalschutz

Denkmalrecht ist Landesrecht. In Hessen ist nach der Landesenergieagentur eine denkmalrechtliche Genehmigung erforderlich, wenn das Haus als Einzeldenkmal oder als Teil einer geschützten Gesamtanlage (Ensembleschutz) unter Denkmalschutz steht. Nach der Energiespar-Information muss sie vor Beginn der Maßnahmen vorliegen. Ob das Haus geschützt ist, erfahren Sie bei der unteren Denkmalbehörde; eine frühzeitige Kontaktaufnahme nennt die Landesenergieagentur notwendig.

In Bayern ist die Bedachung nach dem Wortlaut des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (öffnet in neuem Tab) nur in der Nähe eines Baudenkmals erlaubnisfrei, am Baudenkmal selbst nicht (Art. 6 Abs. 3 Nr. 2 Buchst. h). Für Häuser in einem Ensemble gilt eine eigene Regel, nach der es vor allem auf das Erscheinungsbild des Ensembles ankommt (Art. 6 Abs. 1 Satz 3). Für die übrigen Länder fehlt hier eine Auswertung. Mit der Behörde ist nach der Landesenergieagentur abzustimmen, welche Anforderungen das Vorhaben einhalten muss; deshalb gehört die Klärung vor den Vertrag.

Vögel unter den Ziegeln

Brüten am Dach Vögel, etwa Mauersegler oder Spatzen, klären Sie vor dem Vertrag mit der zuständigen Naturschutzbehörde, ob und wann gearbeitet werden darf.

Der Grund sind die Zugriffsverbote des § 44 Bundesnaturschutzgesetz (öffnet in neuem Tab): Fortpflanzungs- und Ruhestätten besonders geschützter Arten dürfen nicht beschädigt oder zerstört werden, und europäische Vogelarten gehören dazu (§ 7 Abs. 2 Nr. 13). Während der Brut- und Aufzuchtzeit verbietet das Gesetz außerdem, europäische Vogelarten erheblich zu stören (§ 44 Abs. 1 Nr. 2). Ausnahmen kann die zuständige Naturschutzbehörde im Einzelfall zulassen (§ 45 Abs. 7), und für bestimmte Bauvorhaben gelten die Verbote nur eingeschränkt (§ 44 Abs. 5); auch das gehört zu den Fragen an die Behörde. Zu Fledermäusen enthält diese Seite keine Auswertung.

Mit der Unterschrift wird aus der Planung eine Verpflichtung. Änderungen laufen danach über den Weg, den der Abschnitt Wenn das offene Dach etwas zeigt beschreibt. Eine nötige denkmalrechtliche Erlaubnis und bekannte Vogelnester am Dach sollten deshalb schon geklärt sein. Die Seite beschreibt die Regeln; ob sie in Ihrem Vertrag greifen, klärt im Zweifel eine Rechtsberatung.

Förderung: erst der Vertrag mit Bedingung, dann der Antrag

Wird gefördert, muss nach den Vorgaben des BAFA (öffnet in neuem Tab) bei der Antragstellung schon ein Vertrag vorliegen, geschlossen unter der Bedingung der Förderzusage und mit dem voraussichtlichen Datum der Umsetzung. Begonnen wird erst nach dem Antrag. Was die Bedingung bewirkt und woran es scheitern kann, steht bei der Reihenfolge von Vertrag und Förderantrag.

Ein Termin für die Fertigstellung

Für Ihre Planung zählt, was im Vertrag steht: Beginn und Fertigstellung oder eine Bauzeit. Aussagekräftig wird eine Bauzeit erst, wenn dazu feststeht, ob Arbeitstage oder Kalenderwochen gemeint sind, für welchen Leistungsumfang sie gilt und welche Reserve für Wetter eingerechnet ist.

Gesetzlich vorgeschrieben ist das nur beim Verbraucherbauvertrag: Er muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin enthalten oder, wenn sich dieser bei Vertragsschluss nicht angeben lässt, zur Dauer der Bauausführung (§ 650k Abs. 3 BGB (öffnet in neuem Tab)). Das ist ein Vertrag, mit dem ein Verbraucher einen Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet (§ 650i Abs. 1).

Gemeint sind nach der Begründung des Gesetzentwurfs (öffnet in neuem Tab) Umbauten, die dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind; Instandsetzung und Renovierung ohne erhebliche Umbauarbeiten zählen nicht dazu. Ob eine Dachsanierung darunterfällt, hängt vom Einzelfall ab, und eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage ließ sich bei der Recherche nicht finden.

Schließen Sie als Verbraucher einen anderen Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Betriebs, etwa bei sich zu Hause (die genaue Bedingung steht beim Widerruf), muss der Betrieb Sie vorher über den Termin informieren, bis zu dem er sich verpflichtet, die Leistung zu erbringen. Diese Angabe wird Inhalt des Vertrags, sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist (§ 312d Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Tab), Art. 246a § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 10 EGBGB).

Gesetz oder VOB/B

Die VOB/B, die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B, ist kein Gesetz, sondern ein Satz Vertragsbedingungen; sie gilt nur, wenn sie vereinbart ist. Nach einer Fußnote in ihrem Text wird sie ausschließlich zur Anwendung gegenüber Unternehmen und öffentlichen Auftraggebern empfohlen. Ob einzelne Klauseln gegenüber einer Privatperson wirksam sind, bleibt hier offen. Zitiert ist sie nach dem Text, den das Bayerische Bauministerium bereitstellt (öffnet in neuem Tab); die Datei nennt keine Fassung. Steht sie im Vertrag, gilt im Ablauf unter anderem an diesen Stellen anderes als nach dem Gesetz:

• Einzelfristen aus einem Bauzeitenplan gelten nur dann als verbindliche Vertragsfristen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist (Wie lange die Arbeiten dauern)
• Wetter, mit dem bei Angebotsabgabe zu rechnen war, verlängert keine Fristen, und Winterschutz gibt es auf Verlangen, gegen Vergütung, wenn er nicht schon vereinbart ist (Wetter und Jahreszeit im Zeitplan)
• Bei höherer Gewalt und anderen unabwendbaren Umständen werden ausgeführte Teile bezahlt (Wenn es regnet)
• Änderungen und nötige Zusatzleistungen können Sie anordnen; für Zusatzleistungen muss der Betrieb eine besondere Vergütung vorher ankündigen (Wenn das offene Dach etwas zeigt)
• Der Zustand verdeckter Teile wird auf Verlangen gemeinsam festgestellt (Bevor die Dachfläche geschlossen wird)
• Die Abnahme, also Ihre Erklärung, dass die Arbeit im Wesentlichen vertragsgemäß ist, findet förmlich statt, wenn eine Seite es verlangt; verlangt niemand eine Abnahme, gilt sie nach zwölf oder sechs Werktagen als erfolgt (Abnahme)
• Für Mängelansprüche bei Bauwerken nennt die VOB/B vier statt fünf Jahre; ob das gegenüber Privatpersonen gilt, ist offen (Wie lange Sie Mängel geltend machen können)
• Die Schlusszahlung ist spätestens 30 Tage nach Zugang der Schlussrechnung fällig, bei ausdrücklicher und sachlich gerechtfertigter Vereinbarung nach höchstens 60 Tagen (Einbehalt und Schlussrechnung)
• Öffentlich-rechtliche Genehmigungen und Erlaubnisse, auch nach Straßenverkehrsrecht, führt der Auftraggeber herbei (§ 4 Abs. 1 VOB/B; Bis das Gerüst steht)

Abschläge

Abschläge sind nach dem Gesetz an erbrachte Leistung gebunden: Der Betrieb kann Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der Leistungen verlangen, die er erbracht hat, und muss sie durch eine Aufstellung nachweisen (§ 632a BGB (öffnet in neuem Tab)). Für Material, das angeliefert, aber noch nicht eingebaut ist, gilt das nur, wenn Sie Eigentum daran erhalten oder eine Sicherheit dafür bekommen. Eine vorformulierte Klausel, die wesentlich höhere Abschläge vorsieht, ist unwirksam (§ 309 Nr. 15). Beim Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschläge zusammen höchstens 90 Prozent der Vergütung erreichen, und mit dem ersten Abschlag steht Ihnen eine Sicherheit von 5 Prozent zu (§ 650m).

Wird gefördert, sind die Rechnungen nach der Förderrichtlinie unbar zu bezahlen und die Belege aufzubewahren (Nr. 9.5 BEG EM).

Wann das Gerüst steht und wer es beauftragt

Das Gerüst steht, bevor die alte Deckung herunterkommt, und bleibt bis zu den letzten Arbeiten am Dachrand. Die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft und der Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks schreiben in einem gemeinsamen Faltblatt für Eigentümer (öffnet in neuem Tab): Fehlen am Gebäude dauerhafte Schutzeinrichtungen, muss der Betrieb vor Beginn geeignete vorübergehende Schutzmaßnahmen planen, „die Sie beauftragen müssen“, etwa Gerüste.

Ein Dachfanggerüst, das Abstürze von der Dachfläche auffängt, oder eine Dachschutzwand ist nach dem Baustein der Berufsgenossenschaft zu Dachfanggerüsten (öffnet in neuem Tab) bei Dachneigungen von mehr als 22,5 bis 60 Grad vorgeschrieben, wenn die Absturzhöhe ab Traufe mehr als zwei Meter beträgt. Die Standzeit des Gerüsts gehört als eigene Position ins Angebot (Kosten einer Dachsanierung). Steht das Gerüst auf Gehweg oder Straße, braucht es eine Erlaubnis; was dafür gilt, steht vor dem Baubeginn.

Widerruf

Wird der Vertrag bei Ihnen zu Hause oder an einem anderen Ort außerhalb der Geschäftsräume des Betriebs geschlossen, während Sie und der Betrieb gleichzeitig anwesend sind, haben Sie als Verbraucher 14 Tage Zeit, ihn zu widerrufen (§§ 312b, 312g, 355 BGB (öffnet in neuem Tab)). Ausgenommen sind unter anderem dringende Reparaturen, zu denen Sie den Betrieb ausdrücklich gerufen haben. Für ein zugeschicktes Angebot, das Sie allein unterschreiben, gilt dieses Widerrufsrecht nicht ohne Weiteres; diesen Fall behandelt die Seite nicht.

Die Frist beginnt erst, wenn der Betrieb Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht unterrichtet hat; sonst erlischt das Recht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 und 4). Ob der Betrieb innerhalb der Frist beginnen darf und was dann gilt, ist hier nicht ausgewertet. Für den Verbraucherbauvertrag gilt ein eigenes Widerrufsrecht, gleich wo er unterschrieben wird (§ 650l).

Was außerdem in den Vertrag gehört

Einige Punkte zeigen ihre Bedeutung erst später im Ablauf. Festgelegt werden sollten sie trotzdem jetzt:

• Beginn und Bauzeit mit den Annahmen dahinter (Ein Termin für die Fertigstellung)
• womit das Dach zwischen Abdecken und Eindecken geschützt wird und wie lange das Produkt der Witterung ausgesetzt sein darf (Wenn es regnet)
• Gerüst mit Standzeit, möglichst bis zur Abnahme, und wer welche Erlaubnis beantragt
• wer die Aufgaben nach der Baustellenverordnung übernimmt (Die Baustellenverordnung)
• Ab- und Wiederaufbau einer vorhandenen Solaranlage
• was das Wohnen während der Arbeiten verlangt, etwa ob der Dachboden geräumt wird und wo Material und Container stehen (Wohnen während der Arbeiten)
• eine Verjährungsfrist für Mängel, damit nicht offenbleibt, ob zwei oder fünf Jahre gelten (Wie lange Sie Mängel geltend machen können)

Zwischen Unterschrift und Gerüst laufen Fristen aus Gesetzen und Verordnungen. Ein Betrieb, der früher Zeit hat, verkürzt keine davon. Die Liste unten nennt die Fristen, die eine Dachsanierung berühren können, mit dem Bereich, in dem sie gelten. Wann das Gerüst kommt und wer es beauftragt, steht beim Vertrag.

Wie lange die Arbeiten dauern

Eine belastbare Zahl gibt es nicht. Die Verbraucherzentrale, die Landesenergieagentur Hessen, die Energiespar-Information des hessischen Umweltministeriums und die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft nennen in den ausgewerteten Unterlagen keine Bauzeit. Die Angaben, die bei der Suche nach der Dauer einer Dachsanierung oben stehen, stammen von Betrieben, Herstellern und Portalen, und keine nennt eine Quelle. Auf den gelesenen Seiten beginnen sie bei vier Arbeitstagen für die reine Neueindeckung eines Einfamilienhauses und reichen bis zu sieben Wochen.

Die Streuung hat erkennbare Gründe. Manche zählen Arbeitstage, andere Wochen, ohne zu sagen, ob Kalender- oder Arbeitswochen gemeint sind. Manche meinen nur das Neudecken, andere den ganzen Aufbau mit Dämmung, Klempnerarbeiten und Anschlüssen. Und nur zwei der gelesenen Seiten nennen überhaupt eine Dachfläche, auf die sich ihre Zahl bezieht.

Was zur Bauzeit in den Vertrag gehört, steht deshalb beim Termin für die Fertigstellung. Ist die VOB/B vereinbart, gelten Einzelfristen aus einem Bauzeitenplan nur dann als verbindliche Vertragsfristen, wenn das im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist (§ 5 Abs. 1 VOB/B).

Wenn es regnet

Ist die alte Eindeckung herunter, muss das Dach bis zum Eindecken anders geschützt werden. Dafür gibt es Unterdeckplatten, also Platten unter der späteren Deckung, und Bahnen, die später im Dachaufbau bleiben und die ihr Hersteller auch als Schutz während der Bauzeit vorsieht. Wie lange sie offen bewittert werden dürfen, steht in den Unterlagen des Herstellers: bei der Holzfaser-Unterdeckplatte STEICOspecial dry (öffnet in neuem Tab) vier Wochen laut Datenblatt, bei der Schalungsbahn RockTect Vapotop drei Monate laut einer Broschüre von Rockwool (öffnet in neuem Tab). Beides sind Herstellerangaben zu je einem Produkt.

Wer das Risiko trägt, regelt zunächst das Gesetz. Bis zur Abnahme trägt der Betrieb die Gefahr für sein Werk (§ 644 Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Tab)). Wird ausgeführte Arbeit vorher zufällig beschädigt, etwa durch einen Sturm, geht das grundsätzlich zu seinen Lasten. Ist die VOB/B vereinbart, gilt bei höherer Gewalt und anderen objektiv unabwendbaren Umständen, die der Betrieb nicht zu vertreten hat, anderes: Er kann die ausgeführten Teile dann abrechnen (§ 7 Abs. 1 VOB/B). Ob ein bestimmter Sturm darunterfällt und wer für einen Wasserschaden im Haus aufkommt, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.

Wetter und Jahreszeit im Zeitplan

Das Bürgerliche Gesetzbuch hat für Wetter im Zeitplan keine eigene Regel. Dann zählen der Vertrag und die allgemeine Regel, dass der Betrieb nicht in Verzug kommt, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Ob ein bestimmtes Wetter ein solcher Umstand ist, beantwortet das Gesetz nicht; auch deshalb gehört eine Reserve für Wetter in die vereinbarte Bauzeit. Eine Empfehlung für eine bestimmte Jahreszeit lässt sich aus den ausgewerteten Quellen nicht ableiten.

Ist die VOB/B vereinbart, verlängern sich Fristen bei einer Behinderung, etwa durch höhere Gewalt oder andere unabwendbare Umstände (§ 6 Abs. 2 Nr. 1). Wetter, mit dem bei Angebotsabgabe normalerweise gerechnet werden musste, gilt dabei nicht als Behinderung (§ 6 Abs. 2 Nr. 2); vereinbarte Fristen verlängern sich dadurch also nicht. Verschiebt dagegen eine Behinderung die Arbeiten in eine ungünstigere Jahreszeit, wird das bei der Verlängerung berücksichtigt (§ 6 Abs. 4). Eine Behinderung muss der Betrieb unverzüglich schriftlich anzeigen; ohne Anzeige wird sie nur berücksichtigt, wenn sie offenkundig war (§ 6 Abs. 1).

Mit vereinbarter VOB/B muss der Betrieb die Leistung auf Verlangen außerdem vor Winterschäden schützen sowie Schnee und Eis beseitigen; steht das nicht schon im Vertrag, wird es gesondert vergütet (§ 4 Abs. 5, § 2 Abs. 6 VOB/B).

Wenn das offene Dach etwas zeigt

Manches sieht man erst, wenn die alte Deckung herunter ist: angegriffene Sparren, eine durchfeuchtete Schalung, eine alte Dämmung, die anders ist als angenommen. Dann steht eine Änderung des Umfangs an. Wie sich solche Funde im Budget niederschlagen, steht bei den Posten, die ein Budget sprengen können.

Allein erweitern kann der Betrieb den Umfang nicht: Nach dem Gesetz geht eine Änderung vom Auftraggeber aus. Bei Bauverträgen gilt dafür ein eigener Weg; dazu zählen Verträge über den Umbau eines Gebäudes und über eine Instandhaltung, die für Konstruktion, Bestand oder Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist (§ 650a BGB). Wenn Sie eine Änderung verlangen, streben beide Seiten eine Einigung über die Änderung und die Vergütung an, und der Betrieb muss in der Regel ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung machen (§ 650b Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Tab)). Kommt binnen 30 Tagen keine Einigung zustande, können Sie die Änderung in Textform anordnen, also etwa per E-Mail (§ 650b Abs. 2).

Mehrkosten sind damit nicht automatisch geschuldet. Hat der Betrieb auch die Planung übernommen, steht ihm für Änderungen, die nur zur Erreichung des vereinbarten Erfolgs nötig sind, keine Mehrvergütung zu (§ 650c Abs. 1). Ob ein Schaden an der vorhandenen Konstruktion, etwa an den Sparren, eine solche Änderung ist oder den vereinbarten Umfang erweitert, beantwortet der Wortlaut nicht. Solange über die Höhe keine Einigung besteht und kein Gericht anders entschieden hat, kann der Betrieb in Abschlagsrechnungen 80 Prozent der Mehrvergütung aus seinem Angebot ansetzen (§ 650c Abs. 3). Jede Änderung gehört schriftlich festgehalten, mit Preis und Auswirkung auf den Termin.

Ist die VOB/B vereinbart, gelten eigene Regeln. Sie können Änderungen anordnen; ändern sich dadurch die Grundlagen des Preises, ist ein neuer Preis zu vereinbaren, möglichst vor der Ausführung (§ 1 Abs. 3, § 2 Abs. 5 VOB/B). Nötige zusätzliche Leistungen können Sie verlangen; dafür steht dem Betrieb eine besondere Vergütung zu, die er ankündigen muss, bevor er mit der Ausführung beginnt (§ 1 Abs. 4, § 2 Abs. 6 Nr. 1).

Das hängt vor allem davon ab, ob von außen oder von innen gearbeitet wird. Die Energiespar-Information Nr. 6 beschreibt die Dämmung zwischen den Sparren bei einer Neueindeckung so: Die Ziegel werden abgedeckt, die innere Bekleidung bleibt erhalten. „Das Wohnen in der Dachwohnung soll ja weiter möglich sein.“ Bei diesem Vorgehen von außen ist das Weiterwohnen also vorgesehen.

Wird das Dachgeschoss dagegen von innen geöffnet, sind diese Räume für die Dauer der Arbeiten Baustelle. Wird Asbest ausgebaut, muss der Betrieb außer bei sehr geringer Faserbelastung Maßnahmen treffen, durch die eine Gefährdung anderer Personen ausgeschlossen wird (§ 11a Abs. 2 und 6 Gefahrstoffverordnung (öffnet in neuem Tab)); wie das in einem bewohnten Haus aussieht, ist vor dem Vertrag zu klären.

Zu Lärm, Staub oder Unterbrechungen von Strom und Wasser haben wir keine Quelle gefunden, die über allgemeine Hinweise hinausgeht. Praktisch lohnt es sich außerdem zu klären, ob der Dachboden geräumt werden muss, wo Material und Container stehen, ob die Baustelle Strom und Wasser aus dem Haus braucht und zu welchen Zeiten gearbeitet wird. Ob das Weiterwohnen in Ihrem Fall zumutbar ist, lässt sich nur mit dem Betrieb und dem konkreten Bauablauf beantworten.

Irgendwann liegt über der Dämmung die Unterdeckung, darüber Lattung und Deckung, und innen ist die Bekleidung wieder geschlossen. Was bis dahin nicht stimmt, lässt sich danach nur durch erneutes Öffnen ändern. Diese Punkte sollten vorher geprüft sein:

• Dämmdicke und Dämmstoff wie im Vertrag. Vergleichen Sie Dicke und Produkt, solange die Dämmung offen liegt; die Datenblätter gehören zu Ihren Unterlagen.
• Eine geschlossene Luftdichtheitsschicht. Sie liegt auf der warmen Seite der Dämmung und verhindert nach der Landesenergieagentur Hessen das Eindringen warmer und feuchter Raumluft in Dämmung und Dachkonstruktion. Sie darf weder während der Modernisierung noch später verletzt werden, und notwendige Durchdringungen für Leitungen, Steckdosen oder Lüftungskanäle müssen „von Anfang an mit eingeplant“ und sorgfältig abgedichtet werden.
• Durchführungen für eine geplante Solaranlage. Die Begründung steht im Abschnitt zur Solaranlage.
• Eine Messung der Luftdichtheit, solange nachgebessert werden kann. Bei diesem Blower-Door-Test baut man ein Gebläse in eine Tür oder ein Fenster und erzeugt im Haus Unter- oder Überdruck. Die Landesenergieagentur rät: „Lassen Sie einen Blower-Door-Test durchführen, solange die Innenverkleidung noch nicht montiert ist, um undichte Stellen rechtzeitig nachbessern zu können.“
• Ein Nachweis der Schichten, die verschwinden. Ist die VOB/B vereinbart, können Sie verlangen, dass der Zustand solcher Teile gemeinsam festgestellt und schriftlich festgehalten wird (§ 4 Abs. 10 VOB/B). Das Gesetz kennt keine entsprechende Regel; dann bleiben vor allem Fotos. Warum sie sich lohnen, steht beim Hinweis zur Fotodokumentation in der Übersicht zur Dachsanierung.
• Bei Förderung: die Prüfung durch den Energieeffizienz-Experten. Nach den Technischen Mindestanforderungen zur Förderrichtlinie prüft und dokumentiert er vor dem Aufbringen späterer Verkleidungen die Bauteile, die danach nicht mehr zugänglich sind, etwa den Aufbau der Dämmung, die Reduzierung von Wärmebrücken und die luftdichte Ausführung (Anlage, Nr. 5.1). Stimmen Sie den Termin dafür mit Betrieb und Fachperson ab, bevor geschlossen wird.

Mit der Abnahme erklären Sie, nach der Formulierung der Verbraucherzentrale (öffnet in neuem Tab), „dass Sie die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß billigen“. Mit ihr ändert sich Folgendes.

Nach der Abnahme bleiben Unterlagen, die Sie einfordern sollten, und Fristen, die bei Ihnen liegen. Bei Förderung hängen die Fristen am Bewilligungszeitraum, der Zeit, die Ihnen für die Umsetzung bleibt: beim Zuschuss 36 Monate ab Zugang des Zuwendungsbescheids, also der Förderzusage (Nr. 9.4.1 BEG EM).