Was eine Dachsanierung kostet und warum die Spannen so weit auseinanderliegen

Wer nach Kosten für eine Dachsanierung sucht, findet Quadratmeterpreise. Nur passen sie nicht zueinander. Vier Quellen, die alle dieselbe Maßnahme beschreiben, eine Neueindeckung mit Aufsparrendämmung, nennen Spannen, deren Extremwerte um das Vier- bis Fünffache auseinanderliegen.

Die häufigste Suchanfrage in diesem Umfeld lautet sinngemäß „Dachsanierung 100 qm". Sie enthält eine Zahl ohne Bezugsgröße, und je nachdem, was gemeint ist, verdoppelt sich das Ergebnis.

Eine Gesamtzahl verrät nicht, warum sie so hoch ist. Die Kostenstruktur schon. Üblicherweise werden die Positionen in der Reihenfolge aufgelistet, in der sie auf der Baustelle anfallen. Nützlicher ist eine andere Sortierung: danach, wie sich ein Block verhält, wenn sich am Projekt etwas ändert.

Es gibt einen Punkt, an dem aus einer Neueindeckung von Gesetzes wegen eine energetische Maßnahme wird, und er entscheidet darüber, ob Modellfall A oder Modellfall B der richtige Vergleich ist.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Nach § 36 GModG (öffnet in neuem Tab) müssen geänderte Außenbauteile die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Anlage 7 Nummer 5b nennt den auslösenden Vorgang ausdrücklich: den Ersatz oder Neuaufbau einer Dachdeckung einschließlich der darunter liegenden Lattungen und Verschalungen. Für Dachflächen liegt der Höchstwert bei einem Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W/(m²·K).

Für die Kosten heißt das: Wer die Lattung mit erneuert, und das ist bei einer Neueindeckung der Normalfall, muss die betroffene Fläche auf diesen Wert bringen. Die Dämmung ist dann keine Option mehr, über die man beim Preis verhandelt. Sie gehört zum Auftrag. Wer nur einzelne Ziegel tauscht und die Lattung liegen lässt, löst die Anforderung nicht aus, und wenn die Änderung höchstens zehn Prozent der gesamten Dachfläche betrifft, greift sie ebenfalls nicht.

Welche Dämmvariante am Ende passt, hängt von Sparrenhöhe, Innenausbau und vorhandener Konstruktion ab. Die Dämmverfahren im Vergleich ordnen das nach Ausgangslage. Der Zusammenhang mit den Pflichten aus dem GModG steht ausführlich in der Übersicht zur Dachsanierung. Welche Leistungen zu einer reinen Neueindeckung gehören und was gesondert berechnet wird, steht dort im Detail.

Die drei folgenden Fälle haben dieselbe Dachfläche, dieselbe Dachform und denselben Zugang. Sie unterscheiden sich ausschließlich im Leistungsumfang. Genau darum geht es: Bei identischer Fläche entstehen sehr unterschiedliche Summen.

Gerechnet wird mit 120 m² Dachfläche, einem Satteldach mit 38 Grad Neigung ohne Gauben, freiem Zugang für Gerüst und Container, Tonziegeln aus dem Standardsortiment und einem Bestand ohne Schadstoffe. Alle Beträge sind brutto und verstehen sich vor Förderung.

Trotz allem hat der Quadratmeterpreis eine Aufgabe, und zwar eine ziemlich genaue: Er plausibilisiert ein Angebot, das bereits vorliegt. Wenn Sie die Dachfläche kennen und wissen, welche Leistungen darin stecken, sagt Ihnen die Division, ob Sie am unteren oder am oberen Rand des Üblichen liegen. Weicht das Ergebnis stark ab, haben Sie eine konkrete Rückfrage statt eines Bauchgefühls.

Als Einstieg funktioniert die Kennzahl nicht, und der Grund ist banal. Ein Betrag ohne Leistungsbeschreibung verhält sich wie eine Preisangabe für ein Auto, bei der offen bleibt, ob Räder dabei sind. Die Zahl stimmt womöglich sogar. Sie beantwortet nur eine andere Frage.

Dazu kommt der Effekt aus dem Kostenbaum weiter oben. Weil ein Teil der Kosten fix ist, fällt der Quadratmeterpreis mit wachsender Fläche. Ein Vergleich zwischen einem 70-Quadratmeter-Dach und einem 200-Quadratmeter-Dach über diese Kennzahl ist deshalb schief, selbst wenn beide dieselbe Leistung umfassen.

Praktisch heißt das: Quadratmeterpreise gehören ans Ende der Überlegung, nicht an den Anfang. Am Anfang steht die Frage, was gemacht werden soll.

Die folgenden Faktoren wirken unterschiedlich stark. Die ersten drei entscheiden über die Größenordnung, der Rest verschiebt sie innerhalb der Spanne.

Zwei Positionen verhalten sich anders als alle übrigen. Sie kosten entweder nichts oder sehr viel, und ob sie anfallen, zeigt sich oft erst, wenn die Arbeit begonnen hat.

Der Dachstuhl

Solange die Eindeckung liegt, sieht niemand die Sparren von oben. Eine Begutachtung vom Dachboden aus zeigt viel, aber nicht alles, weil Feuchteschäden häufig an den Auflagerpunkten und unter der Dämmung beginnen. Deshalb ist der Zustand des Tragwerks der Posten mit dem offenen Ende, und deshalb steht bei Modellfall C keine Obergrenze.

Was sich dagegen tun lässt, ist eine Vereinbarung vor Baubeginn: eine Eventualposition für Holzarbeiten mit einem festen Einheitspreis je laufendem Meter oder je Quadratmeter. Dann ist im Schadensfall der Preis geklärt und nur noch die Menge offen. Das ersetzt keine Prüfung, macht die Überraschung aber kalkulierbar. Eine Ferndiagnose über den Zustand Ihres Dachstuhls kann diese Seite nicht leisten. Dafür braucht es jemanden, der auf dem Dachboden steht.

Schadstoffe im Bestand

Ältere Faserzementplatten und teerhaltige Dachpappe gehören nicht in den normalen Bauschuttcontainer. Für sie gelten eigene Entsorgungswege, und die Arbeiten dürfen nur Betriebe mit der entsprechenden Sachkunde ausführen. Das verschiebt den Zeitplan und die Kosten spürbar.

Hier gibt es eine Pflicht, die viele Eigentümer nicht kennen. Nach § 5a der Gefahrstoffverordnung (öffnet in neuem Tab) muss derjenige, der Arbeiten an einem Gebäude veranlasst, dem ausführenden Betrieb vor Beginn alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich oder elektronisch zur Verfügung stellen. Absatz 4 stellt ausdrücklich klar, dass das auch für private Haushalte gilt. Die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin geht in ihrer Leitlinie zur Asbesterkundung davon aus, dass in Bauwerken mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 mit asbesthaltigen Bauprodukten zu rechnen ist.

Daraus folgt eine schlichte Konsequenz für die Anfrage. Das Baujahr gehört hinein, und bei einem Haus aus den Achtzigern lohnt die Frage nach dem Material der alten Deckung, bevor das erste Angebot geschrieben wird. Ein Angebot, das stillschweigend einen schadstofffreien Bestand voraussetzt, ist später nicht mehr das Angebot, das Sie verglichen haben. Wie die Entsorgung im Einzelfall abläuft, klärt der Fachbetrieb, nicht diese Seite.

Angenommen, Sie haben zwei Angebote über jeweils rund 24.000 Euro. Im ersten sind Gerüst mit vier Wochen Standzeit, Entsorgung und Unterdeckung einzeln aufgeführt. Im zweiten steht eine Zeile „Dacherneuerung einschließlich Nebenarbeiten". Die Endsummen sind vergleichbar, die Leistungen nicht. Welche der Positionen im zweiten Angebot fehlen, merken Sie erst, wenn sie als Nachtrag kommen.

Ein Beispiel, an dem sich das gut zeigen lässt, sind Dachfenster. Beim Baustoffhändler BENZ24 kostet ein VELUX GGU 0070 ab 495 Euro, der passende Eindeckrahmen EDW 2000 ab 128,95 Euro und das Innenfutter ab 195,95 Euro (Listenpreise, abgerufen am 21.09.2026, inklusive Mehrwertsteuer, zuzüglich Versand). Drei Positionen, bevor jemand auf dem Dach steht. Ein Angebot, das nur „Dachfenster" nennt, kann alle drei enthalten oder nur die erste. Wichtiger als die Beträge ist hier die Struktur: Was im Angebot wie eine Position aussieht, besteht aus mehreren.

Dasselbe Muster gibt es beim Gerüst, wo häufig die Standzeit fehlt, und bei der Entsorgung, wo die Menge fehlt. Die Liste unten ist dafür gedacht, mit einem vorliegenden Angebot in der Hand durchgegangen zu werden. Was nicht darin steht, ist nicht automatisch vergessen. Es ist aber eine Frage wert.

Zwei Zahlen des Statistischen Bundesamtes nebeneinander zeigen, woher der Preisdruck gerade kommt. Dachdeckungsarbeiten waren im Mai 2026 um 7,3 Prozent teurer als im Mai 2025, Zimmer- und Holzbauarbeiten ebenfalls. Der Gesamtindex für den Neubau von Wohngebäuden stieg im selben Zeitraum um 5,0 Prozent, die Instandhaltung um 5,6 Prozent. Im Februar 2026 hatte der Anstieg bei Dachdeckungsarbeiten noch 4,0 Prozent betragen.

Die zweite Zahl steht in der Statistik der Erzeugerpreise: Dachziegel aus keramischen Stoffen verteuerten sich im Mai 2026 gegenüber dem Vorjahr um 0,6 Prozent. Der Ziegel ist also praktisch stabil, die Leistung, ihn aufs Dach zu bringen, nicht. Das deutet darauf hin, dass der Anstieg überwiegend auf der Arbeitsseite entsteht, und dazu passt eine dritte Quelle: Mit der Dreizehnten Dachdeckerarbeitsbedingungenverordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 ein Mindeststundenentgelt von 16,60 Euro brutto für gelernte Arbeitnehmer im Dachdeckerhandwerk. Es steigt 2027 auf 17,10 Euro und 2028 auf 17,60 Euro.

Nicht jedes Material ist stabil. Bitumen, das in Unterdeckbahnen und Flachdachabdichtungen steckt, verteuerte sich im selben Zeitraum um 31,2 Prozent, Dachlatten um 11,8 Prozent, Metalle um 11,1 Prozent. Für die meisten Steildachprojekte bleibt der Effekt dieser Posten am Gesamtpreis klein, weil sie nur kleine Teile des Aufbaus ausmachen.

Eine Einschränkung gehört dazu, und sie ist wichtiger als die Zahlen selbst. Der Baupreisindex misst Preisentwicklung, kein Preisniveau. Aus 7,3 Prozent folgt kein einziger Eurobetrag. Er bezieht sich außerdem auf Bauleistungen am Neubau; für Bestandsarbeiten ist der Index für Instandhaltung die nähere, aber gröbere Größe. Was sich aus beiden Zahlen ableiten lässt, ist eine Konsequenz für die Praxis: Ein Vergleichsangebot aus dem Vorjahr ist kein Maßstab mehr, und eine Preisangabe im Netz ohne Datum ist nach zwölf Monaten spürbar daneben.

Alle Zahlen auf dieser Seite stehen vor Förderung. Das ist eine bewusste Entscheidung: Ein Zuschuss bezieht sich auf die förderfähigen Kosten, nicht auf die Rechnungssumme, und bei einer Neueindeckung ohne Dämmung gibt es meist gar keine. Eine eingerechnete Ersparnis würde die Modellrechnungen mit der nächsten Programmänderung falsch machen.

Drei Punkte sind trotzdem für die Kostenplanung relevant. Förderung verändert den Eigenanteil, nicht die Baukosten. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig, maßgeblich ist immer die zum Zeitpunkt des Antrags gültige Richtlinie. Und die Reihenfolge ist zeitkritisch: Der Antrag muss vor Baubeginn gestellt sein, der Vertrag mit dem Betrieb braucht dafür eine entsprechende Klausel, und ein Energieeffizienz-Experte ist einzubinden. Wer erst baut und dann fragt, bekommt nichts.

Fördersätze und Höchstgrenzen stehen hier bewusst nicht, weil sie an dieser Stelle bei jeder Änderung veralten würden. Welche Wege es gibt, welche Arbeiten am Dach abgerechnet werden dürfen und in welcher Reihenfolge Vertrag und Antrag zusammenkommen müssen, steht mit Fundstelle und Abrufdatum auf der Seite zur Förderung für die Dachsanierung.

Aus den Abschnitten oben ergibt sich, welche Angaben ein Betrieb braucht, um überhaupt kalkulieren zu können. Ohne sie bekommen Sie eine Hausnummer, und Hausnummern lassen sich nicht vergleichen.

Nützlich sind die ungefähre Dachfläche oder wenigstens Grundfläche und Neigung, die Dachform samt Gauben und Schornsteinen, der gewünschte Umfang, also Neueindeckung mit oder ohne Dämmung, das Baujahr wegen möglicher Altmaterialien, bekannte Auffälligkeiten wie feuchte Stellen oder durchhängende Flächen, und die Zugänglichkeit für Gerüst und Anlieferung.

Was Sie nicht liefern müssen, ist eine Einschätzung des Dachstuhls. Die gehört in den Vor-Ort-Termin, und ein Betrieb, der sie ohne Besichtigung abgibt, sagt damit mehr über sich als über Ihr Dach.