Wann ein Dach neu gedeckt werden muss
Ein Dach wird nicht neu gedeckt, weil es alt ist, sondern weil die Eindeckung ihre Aufgabe nicht mehr erfüllt. Diese Unterscheidung ist praktisch: Ein fünfzig Jahre altes Ziegeldach ohne Schäden kann noch Jahre halten, während ein dreißig Jahre altes Dach mit poröser Oberfläche und fehlender Unterdeckbahn schon lange fällig ist.
Die Frage vor der Maßnahme lautet deshalb nicht „wie alt", sondern ob eine Reparatur den Zustand wirklich behebt oder nur verschiebt.
Für eine Reparatur spricht
- Der Schaden ist örtlich begrenzt und die Ursache klar, etwa ein Sturmschaden an wenigen Ziegeln.
- Die übrige Fläche ist unversehrt, die Oberfläche der Ziegel ist intakt.
- Ein passendes Ersatzmaterial ist noch verfügbar.
- Die Unterdeckbahn ist vorhanden und dicht.
Für eine Neueindeckung spricht
- Es gibt mehrere undichte Stellen, die nacheinander aufgetreten sind.
- Die Ziegel sind porös, verwittert oder frostgeschädigt, erkennbar an Abplatzungen und rauer Oberfläche.
- Es gibt keine Unterdeckbahn, was bei älteren Dächern der Normalfall ist.
- Das Dachgeschoss soll ausgebaut oder gedämmt werden.
- Das Ersatzmaterial ist nicht mehr lieferbar, Flickstellen bleiben sichtbar.
Der Punkt, an dem eine Reparatur unwirtschaftlich wird, liegt früher, als viele annehmen: Sobald für den Zugang zu einer Schadstelle ein Gerüst nötig ist, fallen dieselben Fixkosten an wie bei einer größeren Maßnahme. Ein Blick von unten und vom Dachboden reicht für diese Einschätzung nicht aus; was die Eindeckung wirklich taugt, zeigt sich am Bauteil.
Drei Ausbaustufen derselben Maßnahme
„Dach neu decken" bezeichnet im Markt drei verschiedene Maßnahmen mit unterschiedlichem Eingriff und unterschiedlichem Preis. Wer nicht weiß, welche davon gemeint ist, kann weder Angebote vergleichen noch eine Preisangabe einordnen.
Stufe 1
Umdecken
Die vorhandenen Ziegel kommen wieder aufs Dach.
Ziegel abnehmen, sortieren und zwischenlagern. Unterdeckbahn und Lattung werden erneuert, dann wird mit demselben Material wieder eingedeckt. Neues Material braucht es nur für Bruch und Ersatz.
- Richtwert
- 80 bis 130 €/m²
- Voraussetzung
- Tragfähiger Dachstuhl, haltbare und nicht frostgeschädigte Ziegel, überschaubarer Ersatzbedarf. Weil Lattung und Unterdeckbahn erneuert werden, ist vorab zu klären, ob die Dämmanforderung greift.
Stufe 2
Neu eindecken
Die alte Eindeckung geht weg, eine neue kommt drauf.
Abdecken und Entsorgen der alten Eindeckung, neue Unterdeckbahn, neue Lattung, neues Deckmaterial samt Anschlüssen. Der Dachaufbau darunter bleibt, wie er ist.
- Richtwert
- 80 bis 150 €/m²
- Voraussetzung
- Tragfähiger Dachstuhl. Die Dämmebene bleibt unangetastet, was nach § 36 GModG vorab zu prüfen ist.
Stufe 3
Neu eindecken und dämmen
Das Dach wird geöffnet und bekommt einen neuen Aufbau.
Wie Stufe 2, zusätzlich eine Dämmebene. Wird von außen gedämmt, ändert sich die Aufbauhöhe, und Traufe, Ortgang und Anschlüsse müssen mitgeplant werden.
- Richtwert
- 150 bis 350 €/m²
- Voraussetzung
- Der häufigste Fall, wenn das Dach ohnehin offen ist. Förderfähig, sofern die Anforderungen erfüllt sind.
Regionales Marktbeispiel, keine bundesweite Spanne. Alle drei Richtwerte stammen aus dem Preisratgeber der Klotz Bedachungen GmbH aus dem Großraum Stuttgart, Stand September 2026, abgerufen am 28.09.2026. Sie gelten je Quadratmeter Dachfläche, brutto und vor Förderung, für ein gut zugängliches Satteldach mit tragfähigem Dachstuhl. Warum hier ein einzelner Betrieb zitiert wird und keine Marktübersicht, steht im Abschnitt zu den Preisangaben.
Stufe 1 ist der günstigste Weg zu einem dichten Dach, und sie wird selten angeboten, weil sie Sortierarbeit statt Materialverkauf bedeutet. Sie hat allerdings eine Eigenschaft, die im nächsten Abschnitt wichtig wird: Auch beim Umdecken werden Unterdeckbahn und Lattung erneuert.
Was in der Leistung steckt und was extra kommt
Die folgenden Positionen fallen bei einer Neueindeckung in dieser Reihenfolge an. Die Kennzeichnung sagt, was in den Richtwerten oben üblicherweise enthalten ist und was gesondert berechnet wird. Ein konkretes Angebot darf anders schneiden, muss das aber ausweisen.
Gerüst und Baustelleneinrichtung
Ein Standardgerüst steckt in den Richtwerten. Ein Dachfanggerüst, eine lange Standzeit, eine Straßensperrung oder ein Kran nicht.
Im Richtwert enthalten
Abdecken und Entsorgen
Die alte Eindeckung herunternehmen und normal entsorgen. Schadstoffe sind ein eigener Weg und ein eigener Preis.
Im Richtwert enthalten
Tragwerk prüfen
Erst wenn das Dach offen ist, sieht man die Sparren vollständig. Kleinere Holzarbeiten laufen oft mit; ein ersetzter Sparren oder eine neue Fußpfette nicht.
Kommt separat
Unterdeckbahn
Die zweite wasserführende Ebene unter der Eindeckung. Bei alten Dächern fehlt sie häufig ganz.
Im Richtwert enthalten
Konterlattung und Traglattung
Die Konterlattung schafft die Hinterlüftung, die Traglattung trägt die Ziegel. Beides wird bei einer Neueindeckung praktisch immer erneuert.
Im Richtwert enthalten
Eindeckung und Verklammerung
Das Deckmaterial selbst, mit den Form- und Sonderziegeln für First, Grat und Ortgang sowie der Sturmsicherung.
Im Richtwert enthalten
Einfache Anschlüsse
Anschlüsse an Schornstein, Wand und Durchdringungen in üblichem Umfang. Gauben, Kehlen und viele Durchdringungen kosten Zeit und werden gesondert gerechnet.
Im Richtwert enthalten
Klempnerarbeiten
Rinnen, Fallrohre, Einlaufbleche und Kaminverwahrung. Werden sie miterneuert, ist das eine eigene Position.
Kommt separat
Dachfenster, Gauben, Photovoltaik
Alles, was zusätzlich in die Fläche kommt oder darauf montiert wird, steht außerhalb der Richtwerte.
Kommt separat
Planung, Statik, Energieberatung
Nicht Teil der Dachdeckerleistung. Bei einer geförderten Dämmung ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten Pflicht.
Kommt separat
Die vier Positionen ohne Häkchen sind genau die, an denen zwei Angebote mit derselben Endsumme verschiedene Leistungen beschreiben. Wie sich das im einzelnen Angebot zeigt, steht bei den Kosten einer Dachsanierung.
Was das Gesetz beim Neudecken verlangt
Hier ist zuerst eine Richtigstellung nötig. Viele Ratgeber zu diesem Thema berufen sich auf das Gebäudeenergiegesetz und nennen die §§ 47 oder 48. Maßgeblich ist inzwischen das Gebäudemodernisierungsgesetz, § 36 (öffnet in neuem Tab) mit seiner Anlage 7. Wer nach alten Fundstellen sucht, findet sie so nicht mehr.
Der Gesetzestext verlangt, dass geänderte Außenbauteile die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten, und zwar für die betroffenen Flächen, nicht für das ganze Dach. Drei Einschränkungen stehen gleich daneben, und sie entscheiden in der Praxis häufiger als die Anforderung selbst.
Erstens der Geltungsbereich. § 36 Satz 1 gilt „bei beheizten oder gekühlten Räumen eines Gebäudes". Grenzt die Dachfläche an einen unbeheizten Dachraum und liegt die Dämmebene in der obersten Geschossdecke, ist die Dachfläche nicht das Bauteil, um das es geht.
Zweitens die Bagatellgrenze. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als zehn Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Das bemisst sich an der Fläche, nicht an der Zahl der ausgetauschten Ziegel. Eine punktuelle Reparatur bleibt damit in aller Regel darunter, eine flächige Erneuerung praktisch nie.
Drittens das Baujahr des Bauteils. Fußnote 5 der Anlage 7 nimmt Maßnahmen nach Nummer 5b ausdrücklich aus, „wenn die Bauteilfläche nach dem 31. Dezember 1983 unter Einhaltung energiesparrechtlicher Vorschriften errichtet oder erneuert worden ist". Für ein Dach aus den Neunzigern kann die Anforderung also vollständig entfallen.
| Nummer | Bauteil und auslösender Vorgang | Umax |
|---|---|---|
| 5a | Dachfläche, oberste Geschossdecke, Abseitenwand: Ersatz oder erstmaliger Einbau | 0,24 |
| 5b | Dieselben Bauteile: Ersatz oder Neuaufbau einer Dachdeckung einschließlich der darunter liegenden Lattungen und Verschalungen | 0,24 |
| 5c | Dachfläche mit Abdichtung: Ersatz der Abdichtung, beim Kaltdach einschließlich Lattung | 0,20 |
| 2b | Dachflächenfenster: Ersatz oder erstmaliger Einbau des gesamten Bauteils | 1,4 |
Zwei Dinge gehören zur Ehrlichkeit dieser Auskunft. Erstens: Ob eine konkrete Maßnahme unter § 36 fällt, entscheiden der ausführende Fachbetrieb und die zuständige Behörde am Einzelfall. Wir geben den Wortlaut wieder und verlinken die Fundstelle, wir wenden sie nicht an. Zweitens kann Landesrecht bei einer vollständigen Erneuerung der Eindeckung zusätzlich eine Photovoltaikanlage verlangen. Die Regelungen unterscheiden sich je Bundesland; das ist vor der Planung zu klären und nicht Gegenstand dieser Seite.
Unabhängig von der Maßnahme bestehen Pflichten, die auch ohne Bauvorhaben gelten. Sie stehen in der Übersicht zur Dachsanierung, zusammen mit den Ausnahmen für selbstgenutzte Wohngebäude.
Wie der neue Dachaufbau aussieht
Was bei einer Neueindeckung entsteht, ist kein Belag, sondern ein mehrschichtiger Aufbau. Von außen nach innen: Eindeckung, Traglattung, Konterlattung, Unterdeckbahn, darunter das Tragwerk und je nach Stufe eine Dämmebene. Ob diese über oder zwischen den Sparren liegt und was das für den Innenausbau bedeutet, steht bei der Dachdämmung von innen oder außen.
Die beiden Lattenlagen werden regelmäßig verwechselt, obwohl sie verschiedene Aufgaben haben. Die Konterlattung liegt in Fallrichtung auf den Sparren und schafft den Luftraum, in dem Feuchtigkeit nach oben abziehen kann. Die Traglattung liegt quer darüber und hält die Ziegel. Fehlt die Hinterlüftung, bleibt Feuchtigkeit im Aufbau stehen. Das ist ein Schaden, der erst Jahre später sichtbar wird.
Die Unterdeckbahn ist die zweite wasserführende Ebene. Bei Dächern aus den Sechzigern und Siebzigern fehlt sie oft vollständig, und ihr nachträglicher Einbau ist einer der handfesten Gründe, warum sich eine Neueindeckung lohnt, auch wenn die Ziegel noch halten.
Warum die Angaben von 50 bis 600 Euro reichen
Wer nach dem Preis sucht, findet Angaben zwischen 50 und 600 Euro je Quadratmeter. Das liegt nicht daran, dass Dächer so verschieden wären, sondern daran, dass dieselbe Überschrift über verschiedenen Leistungen steht.
| Art der Quelle | Genannte Spanne | Leistungsumfang |
|---|---|---|
| Dachdeckerbetrieb, Raum Stuttgart (Stand 09/2026): die hier verwendete Quelle | 80–150 €/m² ohne Dämmung, 150–350 € mit | vollständig benannt |
| Energieberatungsportal | 80–150 €/m² für die reine Neueindeckung | teilweise |
| Hausbau-Magazin | 100–150 €/m², Sanierung 200–400 €/m² | nicht benannt |
| Handwerkerplattform | 65–130 €/m², Dämmung zusätzlich 50–80 € | teilweise |
| Bauelementehersteller | 60–130 €/m² Dachfläche | nicht benannt |
| Baumarkt | 10.000–15.000 € je 100 m² | nicht benannt |
| Energiedienstleister | 50–120 €/m² je nach Material | nur das Material |
| Bausparkasse | 400–600 €/m² für die komplette Dachsanierung | nicht benannt |
Sieben von acht Quellen sagen nicht, was in ihrer Zahl steckt. Eine Spanne ohne Leistungsumfang ist aber keine Preisangabe, sondern eine Größenordnung ohne Bezug. Die Richtwerte weiter oben stammen deshalb aus der einen Quelle, die ihren Umfang vollständig auflistet: dem Preisratgeber der Klotz Bedachungen GmbH aus dem Großraum Stuttgart, Stand September 2026. Das ist ein regionales Marktbeispiel und keine Marktstatistik. Eine amtliche Preisstatistik für Dacharbeiten gibt es nicht.
Wir haben nach einer zweiten, unabhängigen Quelle aus einer anderen Region gesucht und keine gefunden, die ihren Leistungsumfang ebenso offenlegt. Zwei geprüfte Betriebsseiten schieden aus: die eine nennt ihre Zahlen ausdrücklich als übernommen aus denselben Vergleichsportalen, die andere war nicht erreichbar. Aus mehreren regionalen Einzelbeispielen einen bundesweiten Durchschnitt zu bilden wäre der bequemere Weg und der falsche: Ein Mittelwert aus Zahlen mit unbekanntem Leistungsumfang ist genauso wenig belastbar wie die Einzelwerte.
Für die dritte Stufe gibt es immerhin einen Quervergleich aus anderer Richtung. Die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online nennt für eine Aufsparrendämmung einschließlich Dämmmaterial, Anbringen und Wiedereindecken des Daches 130 bis 200 €/m². Das überlappt mit dem unteren Teil der Spanne oben, reicht aber deutlich weniger weit nach oben. Beide Angaben nebeneinander sagen mehr als jede für sich: Die Größenordnung stimmt, die Obergrenze hängt an Dingen, die keine Spanne abbilden kann.
Drei Dinge verschieben den Preis innerhalb jeder Stufe am stärksten: die Dachform, weil jede Kehle, Gaube und Durchdringung Zeit kostet; das Deckmaterial, das je nach Wahl um ein Vielfaches auseinanderliegt und für das es einen eigenen Vergleich der Dachmaterialien gibt; und der Zustand des Tragwerks, der sich erst zeigt, wenn das Dach offen ist. Die zitierte Quelle nennt als Faustregel eine Verteilung von rund 55 Prozent Material, 30 Prozent Arbeitslohn und 15 Prozent Nebenkosten.
Eine Hochrechnung auf die eigene Dachgröße ist dabei weniger belastbar, als sie aussieht: Gerüstaufbau, Anfahrt und Einrichtung fallen unabhängig von der Fläche an, weshalb kleine Dächer je Quadratmeter teurer sind als große. Wie sich Dachfläche und Wohnfläche unterscheiden und warum diese Verwechslung die häufigste Fehlerquelle bei Kostenangaben ist, steht bei den Kostenspannen für die Dachsanierung.
Was vor der Unterschrift feststehen muss
Fünf Punkte sollten geklärt sein, bevor ein Auftrag vergeben wird. Sie hängen voneinander ab, weshalb die Reihenfolge nicht beliebig ist.
- Der Umfang. Welche der drei Stufen ist gemeint? Alles Weitere, vom Preis bis zur Rechtsfrage, folgt daraus.
- Die Dämmung. Wird gedämmt, muss der Förderantrag vor der Beauftragung stehen, und der Vertrag braucht eine entsprechende Bedingung. Wer diese Reihenfolge umdreht, verliert den Anspruch. Der Ablauf steht bei der Förderung für die Dachsanierung.
- Die Rechtslage im konkreten Fall. Ob § 36 greift, hängt am Umfang des Eingriffs, an der Bauteilfläche, am Baujahr des Bauteils und daran, ob darunter beheizte Räume liegen. Diese Klärung gehört vor die Materialauswahl, nicht danach.
- Das Tragwerk. Ob die Sparren tragen, entscheidet über die Dämmvariante und über einen möglichen Zusatzposten. Vollständig beurteilen lässt sich das erst am offenen Dach, weshalb eine ehrliche Planung diesen Vorbehalt enthält.
- Der Zeitpunkt. Dacharbeiten sind witterungsabhängig, und ein geöffnetes Dach verträgt keinen Dauerregen. Ein verbindlicher Termin ohne Wetterklausel ist unrealistisch.
Welche Angaben ein Angebot braucht
Angebote werden vergleichbar, wenn alle Betriebe dieselbe Aufgabe kalkulieren. Dafür braucht ein Betrieb wenige, aber bestimmte Angaben: die ungefähre Dachfläche, die Dachform, das Baujahr des Gebäudes, die vorhandene Eindeckung und deren Alter, ob eine Dämmung gewünscht ist und ob das Dachgeschoss beheizt wird. Dazu alles, was den Zugang betrifft.
Nicht bekannte Angaben bleiben besser offen, als geschätzt zu werden. Eine gemeldete Dachfläche, die sich vor Ort als deutlich größer herausstellt, macht jedes Angebot wertlos. Und eine Zahl, die aussieht wie eine Messung, wird auch als eine behandelt.
Verbindlich wird ein Preis ohnehin erst nach Besichtigung und Aufmaß. Was davor steht, ist eine Einschätzung und sollte auch so benannt sein.